Q&A
よくある質問
不動産投資について
- マンション投資のメリットについて教えてください。
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1,私的年金の形成です。安定収入が見込める不動産投資は家賃収入を私的年金として活用出来ます。
2,節税効果が得られる場合があります。毎年原価償却をする為、建物の価格を経費として計上すると、キャッシュフローは黒字のままで帳簿のうえでマイナスになる場合がある為、結果的に節税となることがあります。
3.生命保険代わりになるということです。不動産購入の際は団体信用生命保険への加入が必要になります。不動産投資ローンの返済中に死亡・高度障害になった場合、ローンの残債が免除されます。売却して生命保険代わりに出来ますし、そのまま保有して家賃収入を得ることも出来ます。
4.レバレッジ効果（少ない元手で大きな資産運用が可能）が高い点です。不動産の購入資金は金融機関からの融資を利用しますので、自己資金以上の不動産を購入して運用に回しますので効率の高い投資が出来ます。
5.相続税対策です。現金を不動産に換えることで相続税評価額が低くなり、金融機関の借入を利用することでマイナスの資産を作ることで相続税評価額を更に抑えることが可能です。 - マンション投資のデメリット、リスクについて教えてください。
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不動産投資においてのリスクとして、以下のような内容が考えられます。
1.空室リスクが挙げられます。主な収入は家賃収入なので、空室や家賃の滞納が発生すると収入がゼロとなります。弊社では多くの地域密着型店舗のネットワークを活かして空室リスクの軽減が可能です。
2.金利上昇リスクになります。これは、不動産投資ローンの金利が上がり、支払総額が上がってしまうリスクです。金利上昇リスクを回避するためには、変動金利ではなく固定金利にする・繰上返済などが挙げられます。しかし、今は金利が非常に低いため、変動金利を選択している方が多いのがデータでも出ております。
3.不動産価値下落リスクです。不動産価値は外的要因の影響で上昇も下落もするものです。例えば、電車の路線開通や都市開発などが行われれば周辺の不動産価値は上昇しますが、ブランド力が低下すれば不動産価値も低下します。購入を検討している地域の都市開発計画などを調べるようにしましょう。
4.建物の老朽化リスクです。物件が年数とともに老朽化していき、想定以上の修繕費が発生するのを老朽化リスクと呼んでいます。 これにより、稼働率の低下・賃料の低下・売却時の価値低下の損失が付いてきます。これらは、築浅の物件を購入する・修繕積立金を考慮した投資計画を立てる・修繕ノウハウを持った不動産管理会社と契約することで軽減出来ます。 - 不動産がインフレに強いというのは何故ですか？
- 一つ目に物価指数の上昇傾向です。インフレだと現金や預貯金の価値は下落しますが、入居者から得られる家賃は緩やかではありますが、物価指数と共に上昇していきます。二つ目は借金についてです。不動産投資をする際、金融機関から借り入れをするのが一般的です。インフレ時はお金の価値が下がりますので、実質的な借金が目減りすることになります。
- 不動産投資における収益の仕組み
- 収益＝購入総額ー返済額ーランニングコストとなります。
- 不動産のオーナーというとお金持ちの人が多いイメージですが…
一般のサラリーマンでも投資用不動産を購入することはできますか？ - サラリーマンの方でも購入出来ます。生命保険代わりや私的年金形成などのメリットから不動産投資を始められるサラリーマンの方が増えております。不動産購入時には金融機関の融資を利用するのが一般的です。借入基準や準備も必要になりますので、まずはお気軽にご相談ください。
- サラリーマンで在職中ですが、不動産投資で利益を得るのは副業にあたるのではないでしょうか？
- 不動産投資は副業にあたらない可能性が高いです。理由としましては、相続などでやむを得ない場合があり、不動産投資も資産運用の一環としてみれば株式投資などと同様に認められると言えます。不動産投資は物件管理や募集、退去なども不動産業者に委託することが一般的ですので本業への影響も出にくいです。
- 表面利回りと実質利回りの違いを教えてください。
- 表面利回りは年間家賃収入を物件購入価格で割ったものになります。実質利回りは不動産仲介手数料や固定資産税、修繕費などの初期コストやランニングコストを考慮して算出したものになります。
- 投資用住宅ローンについて教えてください。
- 住宅ローンとは少し意味合いが異なります。住宅ローンは本人が住むマンションなどを購入する際に組むものであり、本人の返済能力を基準に審査されます。一方、不動産投資ローンは本人の返済能力だけでなく、「不動産投資」という事業内容によっても審査されます。その投資物件で採算がとれるのか、継続的な運用が可能なのか。それらの要素が重視されます。お気軽にお問い合わせください。
収益不動産の購入に関わる費用について
- 費用はどのくらい用意すればいいのですか？
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マンション購入における初期費用は、「本体価格」と「諸費用」です。諸費用は物件価格に対して約5～10％ほどかかると想定するといいでしょう。購入の翌年からは、固定資産税・都市計画税の納付が必要です。
また毎月の費用としまして「管理費・修繕積立金等」のランニングコストもかかってきます。（別途、費用シュミレーションをご覧ください。）
※金利はあくまで想定での計算です。詳しくはお問い合わせください。
収益不動産の選び方
- 何に着目して物件を選べばいいのかわかりません。
- マンション投資のポイントは、好立地でデザイン性の高い物件、高い入居率を維持している 管理会社のシリーズ物等を選ぶことをお薦めします。資産価値に影響する要因は多々ありますが、人口が多いエリアにある物件は、周辺施設が整っておりますので資産価値が下がりにくい傾向にあります。価値を保つには、今現在だけでなく、今後も世帯数が下がりにくいエリアを選ぶことが重要です。福岡市は近年人口増加傾向の人気の都市となります。
- 収益性の高い物件選びのポイントは？
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3項目のポイントが重要になります。
①高利回り物件 ここで言う利回りとは物件情報などに記載されている表面利回りではなく、管理費などの経費を除いた実質利回りのことをいいます。
②空室リスクが低い物件 交通の利便性・周辺環境 部屋の間取り・設備 管理体制等になります。
③物件の購入価格 物件を安く購入することができれば、利回りも上がりますので重要です。
節税対策について
- 不動産投資の住宅ローンを組むと受けられる税金の還付について。
- ローンを組んで物件を購入することで、月々のローン返済額のうち、金利相当額を経費として、計上することができます。しかし、金利分が経費として計上できても、税金の還付が受けられるわけではなく、あくまでも、家賃収入から経費を差し引いた金額が赤字の場合に、税の還付が受けられます。
- 不動産投資の節税ってホントのところどうなの？
- 税金還付説明箇所で説明した通り、経費で計上できるものもあります。すでに給与から源泉徴収されている税金は、不動産所得の赤字の分だけ多く支払っていることになりますので、その分の税金が確定申告を行なうことで戻ってきます。儲かりすぎている人にとっては節税になり、後に資産になるためメリットがあるといえるでしょう。
マンション管理について
- 自分だけで運用できるか不安です。
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ご自身でお部屋を管理される場合、本業とされるなら入居者管理や手続き等も行っていけますが、副業とされる場合は両立が困難になることが多いようです。管理会社に委託されるオーナー様が増えています。
当社トーマスリビングにて管理もご相談可能です。福岡県内に当社約24店舗と約150社の仲介業者と協力して募集活動を行います。 - 本業が忙しくあまり時間がないのですが、それでもマンション経営できますか？
- マンション経営は管理会社に管理を委託すれば、入居者とのやり取りはすべて管理会社が対応してくれますので、本業が忙しくても運用可能です。マンション経営は管理会社へ委託する事でほとんど手間がかからないので、本業が忙しい方にオススメしたい投資商品です。管理につきましても当社にてご相談ご協力致します。
- 投資物件の入居者募集は、どうすれば良いですか？
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退去予告発生後すぐに、トーマスリビングにて福岡市内で約150社の仲介業者と協力して入居者の募集活動を行います。
営業店舗も福岡県内に約24店舗御座いますので。ネットワークが充実しております。
退去予告後すぐに、SUUMOなどの不動産情報サイトへ掲載いたします。
入居決定から退去まで当社にて状況報告を行いますのでご安心ください。 - オーナーになると物件の管理や退去の手続きや入居者募集など煩わしくないですか？
- トーマスリビングでは、入居者の募集・契約・室内管理・入居中の入居者対応・退去手続きなど賃貸物件の運用全てをサポートしております。不動産実務の煩わしい手続き全てを当社と管理契約を行っていただくことで、当社にお任せいただければ、購入後も安心して物件を運用していただくことが可能です。詳しくは、トーマスリビングまでお問い合わせください。
- 自然災害時や賃借中の火災などの保証について教えてください。
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保険はオーナー様、入居者様共に加入することでいざという時の投資リスクを回避することが可能です。オーナー様には建物に対しての火災保険に加入していただくことで自然災害や他者からの事故等に対応することができます。また、入居者様に対しては室内設備や火災、水漏れに対しての家財保険の加入をしていただくことで、もしもの時のオーナー様へのご負担を軽減することが可能となります。なお、災害リスクについては、物件購入前に以下の3つをチェックしておきましょう。
①新耐震1981年6月以降に建てられた建物か？ ②各市町村のハザードマップ調査 ③地震による地域危険度調査
ローン・借入について
- 不動産投資でのトラブルなどマイナスイメージがあります。
興味はあるけどとても不安です。 - 不動産投資物件を販売している会社は基本的に物件を販売することだけが目的の会社が多いため、その後のご相談ができずにお困りになることあります。当社では、購入から購入後の全てに対してチームでオーナー様をサポートする体制が整っております。賃貸市場を熟知しているスタッフがオーナー様の不安を取り除けるよう、徹底サポートさせていただきますのでご安心いただき当社へお任せください。（トラブル事例;賃借人との交渉、修繕計画など）
- 住宅ローンと不動産投資ローンの違いは？
- 大きな違いとしては、借入時の金利が高いことです。自宅用のローンと投資用物件購入のためのローンは審査基準、金利条件、借入額の面等で異なります。不動産投資ローンの融資金額は、年収の10倍~20倍が上限となることもあります。この金額の大きさは、家賃収入だけでなく給与収入や貯蓄も加味されることが理由といえます。
- 株などの金融商品と不動産投資との違いは？
- 主要な金融商品と不動産投資の一番の違いは、オーナーシップでしょう。不動産投資は自分がオーナーとして物件の経営にあたります。どのような物件を購入し、どのようなマーケティング(入居者募集)をするのか、物件の維持・管理はどうするのかなど、自分でコントロールできる部分が多くあります。「マンション経営」「賃貸経営」のように表現されるのは、「投資」というよりも「経営」という側面が強いからでしょう。
- 融資期間は長期・短期のどちらがよい？
- 長期にすれば、少ない手持ちで不動産投資ができますが、空室リスクや病気、失業など、完済するまでのトラブルに対応できなくなる可能性があります。一方、短期の投資では利息の節約や売却益で大きなリターンが期待できますが、まとまった資金がなければ短期的な収益が見込めない場合があります。判断に迷ったら、不動産投資に詳しい当社へぜひご相談ください！
- 投資用ローンを組む際、頭金は必要ですか？
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投資用頭金は本体価格の10％が目安となっていますが、最低でも7・80万円の自己資金があれば利用できます。
たとえば、物件を購入する場合、頭金とローン諸経費が必要となります。また、ローンを利用する際には、お客様の現在のお借入の状況やご年収などにより条件が異なります。効果的で安全なローンの組み方なども、セミナーや無料相談会でもご紹介しておりますので、ご興味のあるかたは、ぜひお気軽にご参加ください。 - 既に自宅用のローンを借りているのですが、さらに不動産投資ローンも借りることはできるのでしょうか？
- 住宅ローンのご利用中の方でも不動産投資ローンを利用することは可能です。その理由は、そもそもローンの性質が異なるからです。両者を併用する際の注意点もしっかり押さえておく必要があります。大まかには、①住宅ローンで投資用不動産は購入できない。②不動産投資が100％うまくいくとは限らない。③無理に審査を通そうとしない。理論上は住宅ローンと不動産投資ローンの併用が可能であるとはいえ、「何でもあり」というわけではありません。
- 不動産投資ローンを組むメリットを教えてください。
- 借金でもあるローンはできるだけ組みたくないと思う人もいるかもしれませんが、融資を受けるということは不動産投資においてデメリットではありません。融資を受けるメリットとして、「自己資金が少なくても不動産を購入可能」「家賃収入でローンの返済が可能」「スピーディーな不動産投資が可能」などがあげられます。大きな借入額に対していかに家賃収入を増やすかが不動産投資成功の秘訣です。
トーマスリビングから物件購入するメリット
- トーマスリビングから物件購入するメリットは？
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株式会社トーマスリビングは、福岡県を中心に東京・大阪と支店展開しており、グループ会社にはリノベーション部門、賃貸管理部門、清掃・開発部門など幅広く事業を展開しておりますので、お客様の大切な資産を当社の総合力で全力サポートさせていただきます。特に賃貸部門は福岡に20店舗以上の拠点があり、大手法人・社宅代行業者と約500社の提携があります。お客様のご入居促進を高いレベルでご提供でき、賃貸成約件数九州4位と高いご評価をいただいております。
また、マンスリー事業部による物件借上げのご相談も可能です。皆様よりお預かりいたしました不動産も、当社の多くの顧客の皆様にスピーディにご提供し満室を目指すことが可能です。
不動産のプロ集団である我々賃貸のプロが、選びに選び抜いた収益性、将来性の高い優良物件をご紹介し、購入・運用・販売と全てにおいて皆様にご満足いただけます。
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